Cuánto vale mi propiedad: cómo se calcula el precio real

Una de las preguntas que más recibo — sea de gente en Montevideo, Canelones o San José — es: ¿cuánto puedo pedir por mi propiedad? Y la respuesta no es lo que necesitás para comprar la próxima, ni el precio del vecino: es el resultado de un análisis con criterio.

El valor de una propiedad es el que el mercado está dispuesto a pagar hoy.

Qué es (y qué no es) una tasación profesional

Lo que hago se llama Análisis Comparativo de Mercado (A.C.M.): una herramienta para definir el precio que el mercado estaría dispuesto a absorber por tu propiedad hoy, mirando la relación entre tiempo y valor en un contexto real.

No es una valoración judicial ni una tasación bancaria para sacar un crédito. Es la base objetiva para construir la estrategia de venta más eficiente — la que te lleva al mejor precio en el menor tiempo posible.

Los factores que más pesan

• Ubicación — barrio, esquina, cuadra. Misma zona, distinto valor.
• Estado y antigüedad — qué tan listo está para entrar a vivir.
• Mercado actual — qué se vendió cerca tuyo en el último año, no lo que está publicado.
• Metros cubiertos y distribución — un m² bien aprovechado vale más que uno mal repartido.

Lo publicado no es lo que se cierra

El error más común es mirar lo que sale en portales y asumir que ése es el precio. Lo publicado es lo que se pide; lo que importa es lo que se cierra. Yo trabajo con datos de operaciones cerradas, no con precios de cartelera.

Cómo el mercado te dice si el precio está alto

Una vez publicada, la propiedad empieza a emitir señales. Aprender a leerlas evita meses perdidos:

• No hay visualizaciones en los portales → el precio está excedido aproximadamente un 20%.
• Hay visualizaciones pero no llegan consultas → excedido un 15%.
• Hay consultas pero no se concretan visitas → excedido un 10%.
• Hay visitas pero no llegan ofertas → excedido un 5%.

Por eso te entrego informes periódicos durante la comercialización: si el mercado nos dice algo, lo ajustamos a tiempo en lugar de quemar la propiedad.

Los primeros 60 días son sagrados

Cuando una propiedad sale al mercado, el 90% de los interesados se concentra en los primeros dos meses. Si salís con un precio alto para "probar", te perdés a esos compradores — y después terminás trabajando con el 10% restante, a precio de mercado, pero ya con el desgaste de meses publicada.

Un precio inflado al inicio te hace perder los primeros 60 días, que son los más valiosos para captar interés real.

Gastos a tener en cuenta al vender

• ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales) — 2% sobre el valor de catastro (no sobre el precio de venta).
• IRPF — 12% sobre la ganancia neta (diferencia entre precio de venta y precio de compra actualizado por IPC). Si compraste antes del 1º de julio de 2007, podés optar por pagar 1,8% directo sobre el precio de venta.
• Comisión inmobiliaria — 3% más IVA sobre el precio de venta.

Cómo lo trabajo conmigo

Mi tasación no es un número aproximado: es un informe con ventas comparables reales, particularidades de tu propiedad, estrategia de precio según el momento del mercado y un plan de comercialización claro. Sin compromiso, sin presiones, en menos de 24 horas.